大家さん生活.com編集部には、収益物件取扱いに強い不動産会社にいたスタッフたちもいます。今まで1,000人以上の不動産投資家様に販売してきた経験の中でもアパート経営で成功している方々の共通する特徴と成功の秘訣をまとめてみましたので参考までにご覧ください。
★アパート経営で成功する人にみられる2つの大きな特徴
特徴1．アパート経営における明確な目標がある
成功している不動産投資家様とお話ししてきて気付いたことですが、「アパート経営を始めることによって、どう変わりたいのか」を明確に描いている人は、着実に成功しています。明確な目標とは、例えば「定年までに3棟所有して300万円のキャッシュフローを得たい」や「50歳までに500万円のキャッシュフローを得て、早期リタイアしたい」などです。目標が見えていると、必要な自己資金や買うべき物件がはっきりとしますし、いつ動き出すべきかというタイミングも逆算で計算できます。初めてアパート経営を検討される方は、「まずは1棟運用してみて、今後のことはそれから考えよう」「1棟目はお試しだから出来るだけ価格の安い物件を選びたい」と思われる方が多いですが、ぜひ、まずは明確な目標を立ててみてください。明確な目標を設定できているかどうかは、あなたのモチベーションの問題だけでなく、アパート経営の要である融資戦略にも大きく影響します。アパート経営を始める際、全額自己資金で賄える方もいらっしゃいますが、最も多いのはいくらかの自己資金を投入したうえでローンを組んでアパートを購入するケースです。このローンをどの銀行から、どのくらいの自己資金で、どういう順番で借りるかで、キャッシュフローや将来的に所有できる棟数は大きく変わってきます。つまり、たとえ年齢や経済状況がまったく同じ2人でも、目標キャッシュフローが100万円の方が取るべき融資戦略と、目標キャッシュフローが500万円の方が取るべき融資戦略は異なるわけです。あなたのアパート経営におけるゴールは「アパートを購入すること」ではなく、アパート経営によって収益を得たり、資産形成をしたり、将来に備えたりすることのはず。まずはその目標を明確に描いて、ゴールに向かって人生を逆算して計画を立てていきましょう。
特徴2.しっかりと情報収集ができるコミュニケーション能力がある
アパート経営で失敗する人は、その原因として事前の情報収集が十分でないことが少なくありません。不動産投資はひとつとして同じ物件はありませんので、エリアの需要や立地の将来性について情報収集をしっかり行い、長期的に見ても安心してアパート経営ができそうかどうか見極めることが大切です。エリアの需要については、検討している地域がファミリー層の多い地域なのか、それとも学生などの単身者が多い地域かといったことをよく把握しておく必要があります。同じ地域の空室のない物件にはどんな特徴があるのか、といったことも大いに参考になるでしょう。さらに、近くにある企業や施設などの移転や、再開発などによって将来的に空室が増えることや減ることも考えられますので、周辺の開発情報もチェックすると良いでしょう。なお、繰り返しになりますが、アパート経営の要は融資戦略です。金融機関の融資条件は刻一刻と変わりますので、どの銀行がどのような融資条件でアパートに対して融資を出しているか、情報収集が出来ている人と出来ていない人では大きな差が出てきます。特に、融資情報は個人でキャッチアップするのが難しい範囲ですので、地場の不動産情報に詳しい人やオーナー仲間・アパート経営に詳しい専門家などから客観的な情報を得ておくことも大きなポイントです。これらの点も踏まえ、アパート経営を行ううえでは、やはりコミュニケーション能力は必要不可欠です。「アパート経営なら仲介業者や管理会社に任せておくだけで利益が得られるだろう…」といった考えでは、結果的に大きな損失を生んでしまうかもしれません。
★アパート経営成功のための秘訣
秘訣1．事前にしっかりと知識を得ておく
先ほどもお伝えしましたが、アパート経営を成功させている人の多くは、事前にアパート経営に関する知識や物件選びのポイントなど情報収集を丁寧に行っています。まず、アパート経営をするうえでのメリット・デメリットはもちろんのこと、どんな流れで経営を行うのかといった基本的な部分からしっかりと勉強をしておきましょう。「ネットの情報をどこまで信じてよいのかわからない」「何から始めるべき？」という方は、大家さん生活.comにご相談頂くのも、ひとつの手です。大家さん生活.comに集まる専門家の意見を収集したうえで、あなたが一番納得する答えを見つけてください。
秘訣2．無理な組み立ての借入はしない
「自己資金ゼロ」や「オーバーローン」というワードは、自己資金を抑えてアパート経営を始めたい方には魅力的ではありますが、無理な組み立てでのアパート経営はおすすめしません。ここでいう無理な組み立てとは、年間のキャッシュフローが極端に少なかったり、マイナスの時期があったりする組み立てのこと。融資期間が短い場合に起こりがちな現象です。「借金があるのは怖いから、早く全額返済してしまいたい」という思いから、10年や20年という短期間で融資を組み、返済期間中はキャッシュフローがなくともローン完済後のキャッシュフローをあてにする、という組み立ては、かなりの資産家でない限り危険です。ローン完済の20年後、当初予定していた通りの利益が取れる保証はありません。「取れる利益は先に取る」のは、アパート経営に限らず、すべての事業の鉄則です。「自己資金ゼロ」や「オーバーローン」が一概に悪いわけではありませんが、本業の収入から補填する必要がないように組み立てたいものです。なお、1棟目のアパートがきちんと黒字で運用できているかどうかは、2棟目以降の融資審査にも関係してきますので、将来的に複数のアパートを経営したい方は特に注意が必要です。
秘訣3．自己資本収益率で考える
不動産経営では「利回り」という指標がよく用いられますが、利回りとは不動産市場で最もよく使われる物件の指標となるものです。利回りが高くなるほどリターン（利益）も大きくなるので、利回りが高いものほど“優良物件”という評価をされるのが一般的です。利回りは、以下のように算出されます。
年間家賃収入÷物件価格×100＝利回り（％）
しかし、これには物件購入時の諸費用や、固定資産税や管理費などのランニングコストは含まれていません。そこで、それらを含めた形で試算されるのが「実質利回り」です。多くの方がこの実質利回りによって物件を評価しますが、不動産会社に勤める私が見るのは「自己資本比率」です。自己資本収益率とは「出したお金に対して実際にどのくらいのリターンがあるか」という、本当の儲かり具合が分かる指標です。
秘訣4．魅力的かつリスクの少ない物件を選ぶ
アパート経営において「空室が出ないこと」は成功のために重要な要素のひとつです。そのため、いくら自己資金に見合った物件で「経営できそう」と思っても、すでに空室の多い物件や空室の目立つ物件が多数ある地域を選ぶことはおすすめできません。基本的にいわゆる「駅チカ」の物件は都市部・郊外に関わらず人気が高いですが、ほかにも、室内の設備が充実していたり、周辺の物件と比べて差別化がされてあったり、見てすぐにきちんと管理されていることがわかるような物件も人気が高く、アパート経営をするうえではおさえておきたいポイントです。しかし、いくら立地や建物が魅力的でも、たとえば土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域に指定されているような場所の物件は、災害によるリスクがあることを理解しておく必要があります。このように、物件を選ぶ際には「住む人にとって魅力的であるか」「自然災害などによるリスクが低い土地であるか」といったことも視野に入れておくことが大切です。
秘訣5．家賃下落がしにくい物件を選ぶ
たとえば新築物件の場合では、同じ立地やほぼ同じ広さ、設備であっても、新築というだけで家賃を高く設定しても入居者は現れやすいものです。しかし、多くの不動産物件では築年数が経てば経つほど建物の価値は下がり、家賃も下がるものです。しかも似たような物件が家賃を値下げしている場合は、空室を減らそうと思うと、同じorそれ以上に家賃を下げる必要があります。家賃を下げる可能性を見越して収支計画を立てる、という策も考えられますが、何より重要なのは「家賃が下がりにくい」物件を購入時に選ぶことです。例えば、最近話題になっているペット共生型のアパートなどは、他の物件としっかり差別化がされているので、周辺の物件の家賃下落に巻き込まれる可能性は低くなるでしょう。このように、その市場でしっかり差別化できていて、長期的に見て競争力がある物件かどうか見極めることが非常に重要です。
秘訣6．必要なメンテナンスには費用をかける
賃貸住宅に住んだことがある方であれば、「綺麗にリフォームされているからここにしよう」とか「さすがにこの設備は古すぎる」といった理由で物件を選ばれた経験があるのではないでしょうか。アパートの運用が始まったら、入居者が退去した後のクロスの張り替えや、共用廊下の電球交換など、必要なメンテナンスには費用をかけて、建物の資産価値を維持していくことが重要です。特に共用部の汚れは蓄積すると落ちなくなってしまうので、3年に1度は特別清掃をするなど、こまめな実施が得策です。また、単にメンテナンスによる現状の維持だけではなく、需要に応じた設備を追加して資産価値を向上させる方法もあります。例えば、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、賃貸市場では宅配ボックスの需要が高まりました。こうした時代の需要や流行をアパート経営にも取り入れる視点も重要です。なお、10～15年程度の間隔で外壁塗装や屋根の防水工事などの大規模修繕を行う必要があります。これらに対応するためには、家賃収入の3％を修繕費として貯めていくのが良いと言われています。もしくは、大規模修繕のタイミングが訪れる前に物件自体を売却してしまって、利益を確定させてしまうのも一つの戦略です。
秘訣7．きちんとした対応のできる管理会社を選ぶ
ネットに掲載されていた画像ではよいと思った物件も、実際に見学に行くと、建物の周辺が放置自転車だらけだったり、共用部分にゴミが散らかっていたりして、「なんだかイメージと違う…」と候補から外されてしまうことがあります。こちらも、賃貸住宅に住んだことがある方なら経験しがちなことのひとつではないでしょうか。先ほどお伝えしたとおり、建物のメンテナンスは空室を出さないためにも非常に重要です。しかし、メンテナンスと並んで重要なのが、きちんとした対応のできる管理会社を選ぶことです。たとえば、共用部分の掃除になかなか来ない、住民からのクレームに誠実に対応しないといった管理会社も当たり前のように存在します。また、反対に、きれいに掃除がされ、住民間のクレームなどにもきちんと対応する管理会社も存在します。管理委託手数料の安さで管理会社を選択したことにより、建物や住民の管理がずさんになり、入居者が決まってもすぐに退去してしまうようなことも十分にあり得ます。管理会社を選ぶ際には費用とサービスの内容をしっかりと比較検討して管理会社にかかる費用についても、サービスに見合った費用であることは、建物のメンテナンスと同様に管理費用についても極力惜しまないことが理想的です。
